短租行业生死局:乡村民宿生,民用住房死?

黄书阳 环球旅讯 黄书阳 2020-08-12 16:47

疫情后民宿再次迎来生死时速。

【环球旅讯】8月10日晚,北京市住建委发布通知,北京市住建委、市公安局、市网信办联合起草《关于规范管理短租住房的通知》(征求意见稿,以下简称草案),向社会公开征求意见。

一声号令,短租行业的复苏再次被按下了“暂停键”。

2020年上半年,新冠疫情席卷全球,旅游业全面停工。租客取消订单、房东停业、短租平台业务清零,短租行业被迫宕机。

到了下半年,国内疫情好转,国内旅游业在政府扶持下开始复兴,依赖旅游带动销量的短租行业也试图乘着这股风起飞。

但事与愿违,北京突然拟定严管短租房的草案,虽本质上希望是在百废待兴之机迅速规整行业,但还未熬过疫情的从业者又需面对严厉的规范管制。

且,北京是存在特殊意义区域,政策的实行对全国存在辐射影响作用。

国内短租行业何去何从,每个从业者心里都是问号。

危机

从草案内容上可以发现,部分规则严厉到足以称为封禁。

此次草案主要针对民用住房的短租,其中争议最大的一条是明确住房的经营条件,即应当取得房屋业主的书面同意,并符合小区管理规约或业主大会决定,没有管理条约或业主大会,应当取得本栋楼内其他业主的书面同意。

“这对于房东是毁灭性的影响,要在小区内取到业委会或业主的同意困难重重。”北京民宿房东高先生对环球旅讯说,“在北京当地,大量的小区组织不起来业委会,如果草案通过,大部分只能和业主进行沟通,即便组织了业委会,业委会本就是代表业主的利益,几乎也没有实现(草案的)可能性。”

事实也是如此,对于小区内业主而言,同意其他业主房东或是二房东经营短租房,自身不存在任何实际利益。小区内流动人群增多,反而安全隐患增多。对于房东,草案要求其需经过所有业主的同意,等同于每位业主都有一票否决权,几乎封死民用小区短租房的可能性。

在短租平台中,民用住房是基数比最大的房源种类。严管民用住房短租意味着短租平台的房源数量将急剧下降。短期内,用户也会面临无房可选的境地。

规范

此时推出草案,制定行业标准,一方面确立了短租行业的合法化,但另一方面,短租行业刚受到疫情摧残,标准下房东的利润又将进一步压缩。

自2016年,短租行业野蛮生长,据艾媒数据,在线短租用户规模从2016年4千万人,激增到2019年的2.3亿人。

其中不可磨灭的功劳是短租平台的兴起。国内短租平台是房东和租户之间的桥梁,但也仅是桥梁,它们担当的是整合资源的角色,缺乏安全监管举措。新冠疫情的暴发,让短租平台监管缺失暴露在聚光灯下。

此次草案就规定了互联网平台核验的责任。草案明确发布短租住房的互联网平台应当核验短租住房经营者提供的业主身份证明、经营者身份证明、房屋权属证明、治安责任保证书等材料,实地查看房屋状况,登记并实名认证经营者身份。

这表明短租平台不再仅是一个分发式的中介平台,用户在平台上的消费风险将部分转移至平台,平台要担起用户体验责任。

某短租平台告诉环球旅讯:“短租平台曾尝试过监管,但部分房东会和平台打游击战,一旦平台上门检查,就不见踪影。市场竞争白热化,为防止房源流失,也不能强制要求房东接受管制。”

短租行业本身处在灰色的监管地带,花大力气整治,平台利益无增长,导致其一直是一个大家都不愿意管理的腌臜之地。

过往短租平台验证身份信息是依靠手机验证,当租户到达房子,房东通过平台发送安全门的密码。用户通过互联网实现了无接触入住,但此模式也存在漏洞。首先,用户是否能抵达房门都是问题,疫情期间,大量小区实行封闭式管理,即便小区业主都要进行核验,何况短期租户。

而人不对号是民宿最大的问题,“一人预订,多人入住”、“申请人和实际入住人不一致”这对中国首都北京来说存在极大隐患,流动人口身份难核验,重大事件时安保难以保证。现今草案明确规定信息登记制度,经营者必须当面核对住宿者身份证件信息,即时通过规定的信息系统申报登记信息。

虽然草案解决了问题,但另一方面同时也是把互联网短租的无接触信息核验身份直接打回原形。并且引入审核者,房东们的经营成本也将增长,短租行业的商业模式已跑通,上游的房东从个人房东,逐步出现整合房源发布在平台上的职业房东。

即便Airbnb是一家以分享、体验感为主的短租平台,提供私人床位共享,如今Airbnb上的房源也正在被二手房东整合。

第一财经曾运用Airbnb分析网站Inside AirDNA的数据分析发现,北京拥有两套以上房源的房东数量占比不到4成,但却贡献了超过7成的房源,其中多是拥有2-5套在租房源的小房东。2019年初,Inside Airbnb上香港的职业房东占比达76%,纽约更是达到85%。

事实上,目前全球范围内,大部分的短租平台的房源都是通过闲置资源进行租赁获利的伪共享模式。职业房东是从各地租赁房源,他们将面临更严峻的管理问题。

短租行业从业者告诉环球旅讯:“此次政策会对民宿房东造成影响,但从长期来看会促进这个行业发展。并且草案大方向还是包容性,未套用酒店的监管模式,也未强制要求短租房的资质证照、建筑防火消防要求对齐酒店。”

类比日本民宿,日本2017年推出《旅馆业法》。日本将民宿合法化但也制定了许多准则,房东必须贴上民宿住宅标识、制作住客名单、定期打扫等义务。虽然因此,短期内房源数量暴跌,淘汰大量房东,但市场经济的韧性也足以支持市场快速恢复。

未来

事实上,海外不少国家早就推出各项政策监管短租行业。

新加坡法案规定禁止私人住宅的租赁期低于6个月。并在2017年,新加坡政府就赋予市建局的工作人员强行进入相关住宅进行调查的权利。

2016年美国纽约州宣布,若租房天数少于30天即是违法,首次罚款1000美元,再犯将面临5000美元和7500美元的罚款。

巴黎市政府也在2016年5月,限定4个月以上的短期租房名单,名单上仅125位房东。马来西亚、欧洲、等多地都有类似的法规。

有别于国外政策多监管房屋租赁时间,限制住宅区房屋出租,阻止民宿业冲击酒店。国内政策在早期是全面鼓励在线短租行业。但从2018年起,国家的政策导向发生部分变化。

各地政府相继推出政策,鼓励、扶持乡村民宿的建设,推进民宿行业的标准化,通过乡村民宿带动边缘地区经济。比如杭州莫干山民宿群,除了加强乡村名宿的建设,管理制度也向酒店靠拢。

国外加强监管,国内风向转变,短租行业一线从业者早就有所动静。国内短租平台调转发展方向,布局乡村民宿。途家发布《2019乡村民宿报告》中,途家乡村民宿房源数涨幅超过30%达到16万家。强调共享、价值观的Airbnb,也在2018年起也以扶贫之名进入乡村民宿领域。

今年以来,乡村民宿因为周边游的兴起而有不错的预订量增长。携程途家公布了端午期间乡村民宿订单量占比超过45%,疫情下较去年同期反而实现增长,并且包括抖音、小红书和快手,也提供窗口直连民宿服务商进行流量变现。

如今很显然,草案如果通过,会对北京甚至全国的短租民宿起到颠覆性改革。但短租从业者最关键应该还是按照政策走向,改变自身的经营方式,规避风险,实现获利。

黄书阳
黄书阳

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